الصفحة: العقارات وإدارة الأملاك
أولاً: قبل الإعلان عن الإيجار
لا ينعقد التصرف العقاري إلا بالتسجيل في دائرة التسجيل العقاري (قانون التسجيل العقاري رقم 43 لسنة 1971، المادة 3)، لذلك:
- استخرج صورة قيد حديثة تبين رقم العقار والمقاطعة والمساحة وأسماء المالكين وحصصهم.
- إذا كان العقار مشاعاً، فاحصل على موافقة الشركاء كتابةً قبل أي إيجار طويل أو تفويض إدارة واسع.
- إذا وكّلت مديراً للأملاك، فحدّد في تفويض مكتوب ومؤرخ صلاحياته في الجباية والصيانة والتقاضي.
ثانياً: عند إبرام العقد
يعرّف القانون المدني رقم 40 لسنة 1951 الإيجار في المادة 722، وتوجب المادة 7/4/أ من قانون إيجار العقار رقم 87 لسنة 1979 المعدل ما يأتي:
- تحرير عقد الإيجار كتابةً.
- إيداع نسخة منه خلال 30 يوماً من تاريخ إبرامه لدى دائرة ضريبة العقار ومكتب المعلومات، أو مركز الشرطة عند عدم وجود المكتب.
- إذا لم يُحرَّر العقد أو لم يُودَع ومضت سنة فأكثر، جاز للمستأجر إثبات الإيجار بجميع طرق الإثبات (المادة 7/4/ب)، فالإيداع يحمي المؤجر أيضاً.
ثالثاً: يوم التسليم
- محضر تسليم مفاتيح مؤرخ وموقّع من الطرفين.
- جرد للأثاث وقراءة أولية للعدادات إن وجدت.
- نسخة من هوية المستأجر، ومن تخويل ممثله إذا كان شركة.
- نسخة العقد المودع في ملف الوحدة.
رابعاً: خلال مدة الإيجار
- سجل دفعات يبين التاريخ والمبلغ وطريقة الدفع.
- لا إيجار من الباطن ولا تغيير في الاستعمال إلا بموافقة تحريرية، وهما من أسباب التخلية في المادة 17.
- وجّه إنذاراً مبكراً عند التأخر في الدفع قبل التفكير في التخلية.
- إذا شغّلت عمال صيانة أو إدارة، فالتزم بأحكام الضمان في القانون 18 لسنة 2023، وبإجازة العمل ورسم العمل المستوفى مرة واحدة عن كل عامل أجنبي يدخل العراق.
خامساً: قبل طلب التخلية
لا يجوز للمؤجر طلب تخلية العقار الخاضع لقانون إيجار العقار إلا لأسباب حددتها المادة 17، منها عدم دفع الأجرة بعد إنذاره بواسطة الكاتب العدل وفق الشروط والمدد المنصوص عليها، والإيجار من الباطن أو التنازل عن الإيجار، وإلحاق ضرر جسيم بالعقار، وإحداث تغيير جوهري فيه دون موافقة تحريرية، واستعماله خلافاً للغرض المتفق عليه. فرتّب العقد وإثبات الإيداع والإنذار في الملف قبل أي إجراء.
سادساً: المستثمر الأجنبي ومشاريع الإسكان
يجيز قانون الاستثمار رقم 13 لسنة 2006 المعدل في المادة 10/ثانياً للمستثمر تملك الأراضي والعقارات لإقامة مشاريع الإسكان حصراً، بشروط منها التأشير بعدم التصرف وعدم المضاربة وإعادة التسجيل عند الإخلال. وهذا ليس طريقاً عاماً لتملك الأجنبي خارج إطار الاستثمار. ويُسجَّل الكيان المستثمر مستقلاً: تسجيل الشركات.
نخدم موكلين في بغداد وإقليم كوردستان (أربيل والسليمانية ودهوك) والبصرة من مكتبنا في بغداد.
عن شركة التسوية للخدمات القانونية
تأسست سنة 2018 في بغداد، وفريقها 15 محامياً. تخصصها البارز قانون العمل العراقي، ومن مجالاتها أيضاً القانون المدني وقانون المصارف والدعاوى الجزائية وتسجيل الشركات والاستثمار وتحصيل الديون وإدارة العقارات والأملاك ومراجعة التشريعات العراقية والترجمة القانونية عربي–إنكليزي. نخدم موكلين في بغداد وإقليم كوردستان (أربيل والسليمانية ودهوك) والبصرة من مكتبنا في بغداد. المكتب: بغداد، اليرموك، الأربع شوارع، مجاور مطعم صويا. الدوام السبت–الخميس 5:00–9:00 مساءً. 0771 100 2200 · info@al-taswia.com · www.al-taswia.com
هذا المقال معلومات عامة، وليس استشارة قانونية.