بيع العقار أو رهنه في بغداد وسائر المحافظات غير المنتظمة في إقليم: خطوة ضريبة العقار قبل التسجيل

الجواب المختصر: التصرف العقاري لا ينعقد إلا بالتسجيل في دائرة التسجيل العقاري (قانون التسجيل العقاري رقم 43 لسنة 1971، المادة 3). وقبل إكمال التسجيل، تُحال معاملة البيع أو الرهن من دائرة التسجيل العقاري إلى شعبة العقار في الفرع الضريبي الذي يقع العقار ضمن أعماله، لتُدقَّق ديون ضريبة العقار وتُختَم المعاملة ثم تعود إلى التسجيل العقاري. هذا ما يصفه «دليل أحكام ضريبة العقار» المنشور على موقع الهيئة العامة للضرائب.

لمن هذا المقال

• مالك يبيع أو يرهن عقاراً في بغداد أو البصرة أو محافظة أخرى غير منتظمة في إقليم.
• مشترٍ (فرد أو شركة) يريد أن يعرف لماذا تتأخر المعاملة عند «الضريبة».
• شركة تشتري عقاراً أو ترهنه، وتحتاج تسلسل الخطوات قبل التوقيع.

وفي إقليم كوردستان المسار مختلف: تذكر صفحة الخدمة MOJ-08 براءة ذمة من ضريبة العقار ضمن شروط تسجيل البيع. انظر قسم العقارات بصفحة أربيل.

1) الإطار القانوني باختصار

• قانون التسجيل العقاري رقم 43 لسنة 1971: التصرف العقاري لا ينعقد إلا بالتسجيل (المادة 3). فالاتفاق المكتوب خارج دائرة التسجيل العقاري بين البائع والمشتري لا ينقل الملكية.
• قانون ضريبة العقار رقم 162 لسنة 1959 المعدّل: هو الأساس الذي يذكره دليل الهيئة لضريبة العقار. ويشرف على تطبيقه في الهيئة قسم العقار والعرصات، مع قانون ضريبة العرصات رقم 26 لسنة 1962 وقانون إيجار العقار رقم 87 لسنة 1979 (صفحة القسم على موقع الهيئة).
• لا نذكر هنا نسب الضريبة أو مبالغها؛ تُحسب لكل عقار في الفرع الضريبي المختص.

2) الوثائق التي يذكرها دليل الهيئة لمعاملة نقل ملكية العقار

1. سند الملكية.
2. هوية الأحوال المدنية للمالك.
3. بطاقة السكن.
4. ورقة الكهرباء.
5. عند التصرف بوكالة: هوية الأحوال المدنية للوكيل والوكالة.

هذه القائمة كما ينشرها الدليل، ونتحقق لكل ملف من الوثائق التي تطلبها الدائرة فعلاً.

3) ماذا يجري للمعاملة في شعبة ضريبة العقار؟

بحسب الدليل، تُقدَّم المعاملة بعد ورودها من دائرة التسجيل العقاري إلى مسؤول الشعبة، فتمر بالخطوات الآتية:

1. الحاسبة: للتأكد من أن المالك غير مشمول بقائمة الأسماء المحجوزة أملاكهم.
2. كاتب ضريبة العقار الأساسية: يراجع صفحة العقار في السجل (و/5أ)، فإن كان على العقار دين يُسدَّد قبل الاستمرار.
3. مراقب المنطقة: يكشف على العقار لملاحظة أي تغييرات أو إفرازات.
4. كاتب الضريبة الإضافية: يبيّن موقف المكلف منها، ويُسدَّد الدين إن وُجد.
5. مدقق الشعبة: يدقق المعاملة، ثم يوقّعها مسؤول الشعبة وتعود إلى مديرية التسجيل العقاري.

إذا لاحظ المراقب إفرازات أو تغييرات، يرفع تقريراً (و/27) إلى لجنة التقدير المختصة لتقدير العقارات المفرزة. ولقطع الأرض الخالية (العرصات) مسار مشابه لختم «ضريبة العرصات»: يكشف المراقب للتأكد من أن القطعة خالية من الشواغل، ويُحوَّل الاسم في سجل العرصات إلى المالك الجديد بعد تسجيل العقار باسمه.

ويذكر الدليل أن هذا الختم يخص المعاملات التصرفية، ومنها البيع والرهن والقسمة الرضائية والهبة.

4) الاعتراض على التقدير

بحسب الدليل، إذا لم يقتنع المكلف أو السلطة المالية بقرار لجنة التقدير، يحق لكل منهما الاعتراض لدى لجنة التدقيق، ثم على قرارها لدى ديوان ضريبة العقار، خلال المدة القانونية: 30 يوماً من تاريخ التبلّغ بالقرار. وللدليل شروط إضافية للاعتراض نراجعها لكل ملف.

5) أين تُراجَع المعاملة؟

• بغداد: للهيئة العامة للضرائب شبكة فروع في بغداد؛ والمختص هو الفرع الذي يقع العقار ضمن منطقته.
• البصرة: للهيئة فروع في البصرة (انظر صفحة البصرة، القسم 4).
• إقليم كوردستان: تسجيل البيع لدى مديريات تسجيل العقارات بوزارة العدل في الإقليم، وبراءة ذمة ضريبة العقار من شروطه (MOJ-08). انظر أربيل والسليمانية ودهوك وحلبجة.

ولموقع الهيئة أيضاً قسم مستقل باسم «قسم أرباح نقل ملكية العقار» يشرف على لجان الكشف المشتركة مع مديرية التسجيل العقاري؛ ولا نتناول هنا تلك الضريبة.

6) قائمة تحقق قبل التوقيع

• صورة قيد حديثة من دائرة التسجيل العقاري: اسم المالك، والقطعة، والمساحة، والإشارات المسجلة.
• هل على العقار دين ضريبة عقار أساسية أو إضافية؟ (يُسدَّد قبل الختم.)
• هل بُني على العقار أو أُفرز منه شيء بعد آخر تقدير؟ (قد يُحال إلى لجنة التقدير.)
• هل البائع مشمول بحجز؟ (تتحقق منه الحاسبة.)
• الوثائق الخمس أعلاه، وصياغة الوكالة إن كان البيع بوكالة.
• إذا كان المشتري شركة: هل يجيز نظامها الداخلي تملّك العقار؟ (هذا شرط صريح في الإقليم، MOJ-31.)

كيف نعمل في ملف بيع أو رهن عقار

نراجع صورة القيد والوكالات والوثائق قبل التوقيع، ونرتّب تسلسل المعاملة بين التسجيل العقاري وشعبة ضريبة العقار. ونخدم الموكلين في بغداد والبصرة وسائر المحافظات من مكتبنا في بغداد (اليرموك). انظر أيضاً العقارات وإدارة الأملاك ومقر الشركة أو الفرع: الإيجار وفحص السند.

أسئلة شائعة

معلومات عامة، وليست استشارة قانونية.